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关注!2019年四季度中国楼市最后的11大悬念

发布时间:2019-10-14 15:04:09 来源:来源于网络 浏览:187

2019年已经过去了10个半月=287天,全年只剩78天了,对于2019年来说,很可能是过去10年最难判断房地产市场走势的一年。



全国房地产市场销售面积也出现了40多个月的同比首次下调。房住不炒一直在强调,但从房地产企业的销售数据看,依然刷新纪录,土地市场虽然降温,但部分企业依然在积极拿地。

这种情况,伟哥总结一下2019年四季度楼市的10大悬念是什么?


1:2019年房地产市场会突破15万亿的历史销售额大关吗?

2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%。


2019年1-8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%。

单独看8月份数据,环比同比都有轻微上行。9月数据继续环比上涨,这种情况下,

2019年全年销售额会不会再次刷新15万亿的历史记录?

2:房价走势会趋势性下调吗?

统计局公布的8月份房价数据下来了。



31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅连续三个月相同;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。


整体市场看,全国大部分城市明显分化。


3:房地产企业销售额会不会触顶?
大部分企业在9月份销售均出现了一个高峰。

截止日前,标杆房企公布2019年前9月销售额的企业合计有30家,这30家企业前9月合计销售额39240亿,同比2018年同期上涨了18.2%。

单独看9月份,这30家房企合计销售额达到了5634亿,环比8月份的4396亿,上涨了28.1%。

4:房地产贷款利率会不会下调?

整体看,LPR降低已经是趋势,10月20日的再一次LPR报价预计会再次下调。

目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率,目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

5:那些企业会在年末再抢地?抄底?


6:三四线城市会不会出现明显调整?

三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后,面临一定的调整压力,尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市,房价调整幅度可能更大一些。


2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市,在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃,2019年整体看,返乡置业明显退烧,购房者愈加理性,大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。


大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望+有价无市的现象。这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。


2019楼市除非信贷政策出现明显转向,否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。


7:会不会有城市开始松绑首套房购房资格认定

市场退烧,政策微调,这是趋势,特别是年末年初的窗口期。

不要老看动不动几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准

本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。


其他银行的房贷政策一点市场意义没有。核心是要看,首套房购房资格认定,首付成数。对于一二线城市来说,也同样存在这个问题,如果认房又认贷不松绑,市场不可能有本质的变化。


8:那个城市圈会比较活跃?

当下市场看,除了深圳周围相对活跃,其他区域都在退烧甚至低迷。四季度会如何表现?

城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着10几个百分点的差距。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在


9:租赁价格继续下跌?租赁企业继续跑路?

四季度是窗口期,作为市场的淡季,租赁的二房东会不会出现集中跑路?

2018年大部分人都看到了7-8月一次明显的租金上涨,对于2019年来说,公寓企业依然在大规模融资与扩展,但从经济角度看,涨幅放缓下,年轻人收入涨幅并没有增加,这种情况,2019年房租会如何走?


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